家を売った時にかかる税金-譲渡所得とその控除特例

すでに持ち家に住んでいる方が、新しい家を建てたり、購入したりする場合は、それまで住んでいた家を売って、そのお金を新居のための費用に充てるということも多いのではないでしょうか。

今はマイホームを売るつもりがなくても、将来子供が独立して家族が夫婦だけになった際に、広い家を売って利便性の高いマンションなどに移り住むということを考える方もおられるようです。家を建てる際には、マイホームを売った時の税金について、念のために知っておかれるといいでしょう。

家を売ると発生する譲渡所得

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土地や建物などの資産を売った際に生じる所得は「譲渡所得」とされています。

譲渡所得は、土地や建物などを売って得た収入金額から、所得費と譲渡費用を抜いたものです。
なお取得費には、土地や家を買ったり、家を建てたりした費用のほか、たとえば土地に建っていた建物を取り壊した費用や、購入時の印紙税、不動産取得税なども含まれるとされています。

取得費として控除できるものは少なくありません。家を建てるときには、領収書など費用についての記録をきちんと残しておくと、後々役に立つことがありそうです。

マイホームの売却など、譲渡をしたことによって、利益を得られる場合があります。このような譲渡益を得た場合は、それに対して所得税や住民税が課せられることになります。
なお、譲渡によって生じた譲渡所得については、給与所得などの他の所得と合計せず、分離して課税する「分離課税方式」が採用されています。

マイホームやその敷地を譲渡して利益が出た場合は、以下のような特例が適用される場合があります。

利益ではなく損失が出たという場合は下記のページを参照ください。
→ 家を売却した時に損をした際の控除特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

一定の要件を満たしている場合、譲渡所得から最高3000万円を控除することができます。
この特例は、自分が住んでいる家やその敷地などを売った場合に適用されます。
また、以前住んでいた家やその敷地などを売る場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却することなどが要件とされています。
その他の要件や手続き等については、国税庁のウェブサイトなどから確認することができます。

この制度に関する国税庁のウェブページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

なお、この特例は原則として、家屋を取り壊して土地だけを売った場合は適用されないことになります。あくまでも「マイホームを譲渡したとき」のための制度とされているのです。
しかし、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をするなど、一定の要件を満たしていれば、家屋を取り壊して敷地だけを売る場合にも、この特例を受けられる場合があります。

この制度に関する国税庁のウェブページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3320.htm

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所得控除に加えて、譲渡所得にかかる税率が低くなる制度もあります。
通常、譲渡所得に関する所得税は、次のように計算することとされています。

  • 長期譲渡所得の場合…課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
  • 短期譲渡所得の場合…課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える土地や建物などを譲渡した場合の所得のこととされています。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。
マイホームを譲渡した場合は、これよりも低い税率で所得税がかけられることがあります。

売った年の1月1日時点で、売った家や敷地の所有期間がともに10年を超えていることなど、一定の要件を満たしていれば、6000万円までの課税譲渡所得に対しては10%(住民税4%)、それを超える金額に対しては15%(住民税5%)の税率がかけられることとされています。

また要件を満たしていれば、前述の譲渡所得から3000万円を控除できる特例と併用することができます。

この制度に関する国税庁のウェブページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

特定の居住用財産の買換えの特例

マイホームを売却し、その代金で代わりのマイホームに買い換える場合に、一定の要件を満たしていれば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

課税されなくなるのではなく、あくまでも課税の「繰り延べ」であることを念頭に置かれた方がいいでしょう。なお繰り延べた分は、買い換えたマイホームを再び売却する際に、まとめて課税されることになります。

この制度の適用を受けるためには、譲渡する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることや、平成27年12月31日までに譲渡することなど、いくつかの要件を満たす必要があります。
なお、この特例は上記2つの特例とは、併用することができません。

この制度に関する国税庁のウェブページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

なお、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1%を、所得税とあわせて申告・納付することとされています。

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この記事は編集チームが作成しました。
公開日:2015年3月23日